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Ville

Changement d'usage · réglementation locale

Le marché des titres de commercialité n'est pas encore ouvert dans cette ville sur Commercia, mais la réglementation locale impose déjà une compensation pour tout changement d'usage.

· Source : source officielle

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Changement d'usage à Marseille en 2026 : le guide complet

Réglementation · mis à jour 2026

À Marseille, transformer un logement en local commercial, en bureau ou en meublé de tourisme ne s'improvise pas. Depuis le 29 avril 2025, une autorisation de changement d'usage est obligatoire dès le premier bien concerné, et elle n'est délivrée qu'à condition d'apporter une compensation. Voici comment ça fonctionne concrètement.

Qui est concerné ?

Le règlement municipal, délibéré le 27 février 2025, s'applique aux 16 arrondissements de Marseille : tout propriétaire souhaitant transformer un logement en local commercial, professionnel ou en meublé de tourisme doit déposer une demande, sauf exception pour la résidence principale.

• Résidence principale : location possible jusqu'à 90 jours par an sans démarche.
• Tout autre logement (résidence secondaire, investissement locatif) : autorisation obligatoire dès le 1er bien.

Les deux façons de compenser

L'article 4 du règlement prévoit deux options :

• Transformer soi-même un local ayant un autre usage (bureau, commerce, entrepôt) en logement, pour une surface équivalente.
• Acheter à un tiers un titre de commercialité déjà constitué par une transformation antérieure.

Pour un meublé de tourisme, le local de compensation doit se situer dans le même groupe d'arrondissements que le logement transformé — sauf s'il s'agit de logement social, auquel cas la compensation peut se faire n'importe où dans la commune. Pour un usage commercial ou professionnel classique, la compensation est libre sur toute la commune.

La procédure

La demande se dépose auprès du Guichet unique des autorisations d'urbanisme. L'autorisation, une fois obtenue, est valable 4 ans et renouvelable. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation, qui doit être publiée au fichier immobilier du service de la publicité foncière.

Source : règlement municipal du 27 février 2025 — marseille.fr. Contenu donné à titre indicatif, à vérifier auprès du Guichet unique et d'un notaire.

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Acheter un titre de commercialité à Marseille : comment ça marche

Marché · mis à jour 2026

Un titre de commercialité — parfois appelé « droit de commercialité » par le règlement municipal — est le droit de compensation qui naît lorsqu'un local (bureau, commerce, entrepôt) est transformé en logement. Ce droit peut ensuite être cédé à un tiers, qui l'utilise pour couvrir sa propre obligation de compensation.

Un marché privé, sans prix imposé

La cession d'un titre de commercialité se négocie librement entre le cédant et l'acquéreur : il n'existe pas de barème officiel. Le prix dépend en pratique de la surface, du groupe de compensation concerné, et de la rareté des titres disponibles à un moment donné — d'où l'intérêt de comparer plusieurs offres plutôt que de se fier à un chiffre unique.

Un titre s'utilise dans tout son groupe

Pour un meublé de tourisme, le titre doit provenir du même groupe d'arrondissements que le logement à compenser. Marseille est divisée en 5 groupes :

• Groupe 1 — 13001 / 13002 / 13003
• Groupe 2 — 13004 / 13005 / 13006
• Groupe 3 — 13007 / 13008 / 13009
• Groupe 4 — 13010 / 13011 / 13012
• Groupe 5 — 13013 / 13014 / 13015 / 13016

Concrètement, un titre né dans le 13004 est utilisable dans le 13005 ou le 13006 — inutile donc de se limiter à son seul arrondissement en cherchant une offre.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

• Que le local d'origine avait bien un autre usage que l'habitation avant sa transformation.
• Que la surface du titre correspond bien à celle nécessaire pour votre propre changement d'usage.
• Que la cession sera actée par un notaire, condition de sécurité juridique de l'opération.

Contenu donné à titre indicatif, à vérifier auprès du service urbanisme de la Mairie de Marseille et d'un notaire.

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Louer sur Airbnb à Marseille sans autorisation : quels risques ?

Airbnb · mis à jour 2026

Depuis le 29 avril 2025, louer un logement en courte durée à Marseille sans autorisation de changement d'usage — dès lors qu'il ne s'agit pas de votre résidence principale — expose à des sanctions civiles bien réelles, prévues par le code de la construction et de l'habitation.

Les montants encourus

Selon les textes en vigueur et les décisions rendues, louer un local d'habitation sans l'autorisation requise expose à :

• Une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par local irrégulièrement transformé (certaines procédures récentes évoquent un plafond porté à 100 000 €).
• Une astreinte journalière pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation.
• Pour un dépassement du plafond de 90 jours sur une résidence principale, une amende civile spécifique de 10 000 €.

Ces sanctions s'ajoutent à l'obligation de remettre le local à usage d'habitation.

Comment se mettre en règle

Deux options : déposer une demande de changement d'usage avec compensation (voir notre guide complet), ou vérifier si votre situation relève de l'exception résidence principale (90 jours/an maximum, sans démarche). Dans tous les cas, un titre de commercialité acheté dans le bon groupe d'arrondissements permet de débloquer l'autorisation.

Sources : règlement municipal du 27 février 2025 — marseille.fr ; analyse juridique — kohenavocats.fr. Contenu donné à titre indicatif, ne remplace pas une consultation juridique.

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6 000 meublés touristiques hors des clous à Marseille : ce que ça veut dire

Enquête · mis à jour 2026

Marseille compte aujourd'hui entre 12 800 et 14 480 annonces de location courte durée selon les recensements les plus récents. Selon l'adjoint au logement de la ville, environ 6 000 de ces logements — près d'un sur deux — ne respecteraient pas la réglementation en vigueur sur le changement d'usage.

Un phénomène qui s'accélère

Chaque année, environ 2 000 logements supplémentaires basculent de la location longue durée vers la location touristique. Dans certains quartiers comme Le Panier, jusqu'à 11 % du parc de logements est aujourd'hui dédié à ce type de location — une pression qui explique le durcissement du règlement municipal depuis le 29 avril 2025.

Les premières condamnations

La justice a commencé à sanctionner. Le 2 février 2026, le tribunal judiciaire a condamné deux multipropriétaires pour l'exploitation irrégulière de 23 meublés touristiques : 171 000 € d'amende civile pour l'un, plus de 40 000 € pour l'autre. La ville a également assigné trois autres multipropriétaires accusés d'exploiter illégalement 24 logements, réclamant 2,4 millions d'euros d'amendes cumulées.

Ce que ça change pour les propriétaires concernés

Avec des contrôles et des poursuites qui s'intensifient, régulariser sa situation devient plus urgent que d'attendre. La régularisation passe par une autorisation de changement d'usage, elle-même conditionnée à une compensation — soit en transformant un local soi-même, soit en achetant un titre de commercialité déjà constitué.

Sources : Marsactu, France 3 PACA. Contenu donné à titre indicatif.

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Guichet unique de l'urbanisme à Marseille : comment déposer une demande

Démarche · mis à jour 2026

Toute demande d'autorisation de changement d'usage à Marseille se dépose auprès du Guichet unique des autorisations d'urbanisme. Voici les grandes étapes d'un dossier, du montage à la décision.

1. Vérifier la nécessité d'une autorisation

Si le logement est votre résidence principale et que vous le louez moins de 90 jours par an, aucune démarche n'est nécessaire. Dans tous les autres cas — résidence secondaire, investissement locatif, transformation en local commercial — une autorisation est obligatoire dès le premier bien.

2. Constituer le dossier de compensation

Le dossier doit démontrer comment la compensation sera assurée : soit par la transformation concomitante d'un local ayant un autre usage en logement, soit par l'acquisition d'un titre de commercialité déjà constitué par un tiers. Le local de compensation doit être mentionné et documenté dans la demande.

3. Déposer la demande

Le dossier est déposé au Guichet unique, qui instruit la demande après avis du maire d'arrondissement (ou du maire de secteur selon les cas). L'autorisation, une fois délivrée, est valable 4 ans et renouvelable.

4. Publier l'autorisation

Une fois obtenue, l'autorisation de changement d'usage doit être publiée au fichier immobilier du service de la publicité foncière de Marseille — une formalité à ne pas négliger, sous peine de fragiliser juridiquement l'opération.

Source : règlement municipal du 27 février 2025 — marseille.fr. Contenu donné à titre indicatif, à vérifier auprès du Guichet unique.

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Titre de commercialité ou fonds de commerce : quelle différence ?

Définitions · mis à jour 2026

Les deux termes reviennent souvent dans les mêmes conversations, mais ils désignent des réalités juridiques totalement différentes. Voici comment ne plus les confondre.

Le titre de commercialité : un droit attaché au local

Le titre de commercialité est le droit de compensation qui naît de la transformation d'un local (bureau, commerce, entrepôt) en logement. Il ne concerne pas une activité, mais une surface : il sert uniquement à débloquer une autorisation de changement d'usage pour un autre local, ailleurs.

Le fonds de commerce : l'activité elle-même

Le fonds de commerce regroupe les éléments d'exploitation d'une activité déjà en place : clientèle, enseigne, matériel, droit au bail. Acheter un fonds de commerce, c'est reprendre une activité existante — pas régler une question de compensation urbanistique.

Pourquoi la confusion est fréquente

Les deux opérations peuvent se croiser dans un même projet : quelqu'un qui reprend un fonds de commerce dans un local qui a changé d'usage peut avoir besoin, séparément, d'un titre de commercialité pour régulariser un autre bien. Mais ce sont deux transactions indépendantes, avec des vendeurs et des prix qui n'ont aucun rapport entre eux.

En bref

• Titre de commercialité → un droit de compensation, lié à l'urbanisme.
• Fonds de commerce → une activité commerciale existante, avec sa clientèle.

Contenu donné à titre indicatif, à vérifier auprès d'un notaire ou d'un avocat spécialisé.